Circulaire gebiedsontwikkeling ‘Op Dreef’

Opdrachtgever:  Gemeente Waddinxveen

Uitdaging

Circulariteit is het leidende principe voor ‘Op Dreef’, een gebied in Waddinxveen wat ontwikkeld gaat worden tot een woongebied gericht op betaalbaarheid en zorg. Samen met Phi Factory als hoofdaannemer en Adjust zijn we gevraagd om te adviseren en onderwijzen in het aanbestedingsproces voor een circulaire wijk. Urban Matter had hierbij de rol om de circulaire randvoorwaarden voor de aanbesteding in kaart te brengen en draagvlak te creëren bij gemeente, inwoners en overige stakeholders. Ons eigen team bestond daarbij uit Simone Merckel, Mirjam Schmüll (Brokkenmákers), Dieuwertje Bakker en Stef Weekers.

Aanpak

Wij geloven in een integrale benadering van gebiedsontwikkeling. Om een toekomstbestendige prettige woonwijk te realiseren moet je koppelkansen creëren tussen de verschillende thema’s (zoals lokale economie, gezondheid, energie en gemeenschapszin). Dat lukt alleen als je continue de verschillende ontwikkeldoelen blijft afwegen en inzicht hebt in de circulaire kansen, ambities en te nemen besluiten. Via diverse workshops komen we tot een scherpe, breedgedragen visie circulaire gebiedsontwikkeling. En daarmee stellen wij een afwegingskader op voor de aanbesteding.

Resultaat

Een visiedocument over ‘Op Dreef’ in 2030 dat de circulaire principes borgt, inclusief een proces om elke stap te evalueren, bij te sturen en te innoveren. Dit droombeeld bevat tevens een kansenoverzicht en een integraal en gevalideerd afwegingskader, dat later in het proces door Adjust Consulting gebruikt zal worden voor de beoordeling van marktpartijen en inschrijvingen.

Het afwegingskader dient ook als een uitgangspunt voor kennisdeling door de hoofdaannemer van dit project: Phi Factory. Zij borgen de geleerde lessen in leerprogramma’s die afgestemd zijn op verschillende stakeholders in het gebied en binnen de gemeente. Met een online gamification leerplatform integreren ze het leerproces op een manier die uitdaagt, enthousiasmeert én activeert.

Herijking van Gebiedsstrategie ‘Oostzijderpark’

Opdrachtgever: Gemeente Zaanstad

Uitdaging

Een bereikbare, levendige, groene en sociale wijk waar mensen zich thuis voelen. Dat is de gezamenlijke ambitie van de ontwikkelaars van dit grote, gemengde nieuwbouwproject in Zaanstad. Om de sociale waarde van Oostzijderpark optimaal te realiseren, is Urban Matter gevraagd om de gebiedsstrategie te herijken. Dat is gewenst omdat het initiële concept niet meer aansluit bij de diversiteit in het gebied.

Aanpak

Als Urbanisators consulteren we altijd eerst de bewoners en gebruikers van een gebied. Ook in dit geval hebben we (i.s.m. Het Bureau voor Conceptuele Zaken) een sessie met lokale partijen georganiseerd om samen de identiteit van de locatie vast te stellen. Uit de waardevolle output hebben we een voorlopig concept voor de herijking weten te ontwikkelen. Een lokaal impactvol vertrekpunt voor deze nieuwe sociale wijk, die valt of staat met de juiste exploitatie en een breed draagvlak. Om iedereen mee te krijgen in het juiste verhaal, is marketingcommunicatie essentieel. Advies op dat aspect is tevens onderdeel van onze opdracht.

Resultaat

In deze fase hebben we in co-creatie met stakeholders het DNA-profiel van Oostzijderpark in een conceptversie opgesteld en getoetst. Daaruit is een manifest geformuleerd om de (toekomstige) eigenaren te verbinden aan de nieuwbouw, met een sterkere verankering in de directe omgeving van het gebied. Dit manifest is een teken van de gecreëerde verbinding tussen de lokale stakeholders. Misschien wel de belangrijkste sleutel voor een succesvolle implementatie van de gebiedsstrategie.

Om de uitslag van de workshops te staven met data, hebben we Honeyspot aangesloten. Met hun bewonersprofielen wordt een nog concreter beeld geschetst van de behoeften van toekomstige bewoners.  Het manifest wordt vervolgens verder ten uitvoer gebracht door o.a. het oprichten van een gebiedsvereniging en de invulling van de (maatschappelijke) voorzieningen in de wijk.

Gezonde Gebiedsontwikkeling HERO terrein

Opdrachtgever:  AM Gebiedsontwikkeling

Uitdaging

’Wat als we het oude HERO terrein in Breda zo zouden ontwikkelen, dat het aantoonbaar bijdraagt aan de gezondheid van de stedeling?’ Dat was letterlijk de vraag achter de ‘Health Hero Challenge’, die Rinske Brand namens AM stelde aan Urban Matter en vier andere experts met verschillende achtergronden. Met als doel om gezamenlijk tot een kansrijk concept te komen, dat bewoners en gebruikers een gezonder en langer leven geeft in deze ‘gezondste wijk van Nederland’.

Aanpak

Samen met initiatiefnemer Rinske Brand gaan we in gesprek met (lokale) partijen, zoals gezondheidsorganisaties, de gemeente, lokale ondernemers en bewoners. We verkennen welke rol zij kunnen oppakken in het realiseren van ‘de gezondste wijk van Nederland’.

Als aanvoerder van het expertteam is Urban Matter als adviseur gezonde gebiedsontwikkeling in het projectteam van AM Zuid Nederland betrokken bij de uitwerking en implementatie van dit concept. Daarbij in het bijzonder aandacht voor de zogenaamde orgware en software van gezonde gebiedsontwikkeling. Orgware gaat over de organisatiestructuur voor de wijkontwikkeling, software gaat over de sociale structuur die aanzet tot gezond leven: een community die gezond leven beloont.

Resultaat

De aanpak met de expert (Gedragseconoom, Sport, Gezondheidszorg en Marketeer) en de samenwerking met het Kenniscentrum voor Sport & Bewegen, hebben ertoe geleid dat er een toolbox wordt opgeleverd aan AM met allerlei interventies voor het ontwerpteam, om zowel het gebied als gebouwen beweegvriendelijk te maken.

Daarnaast zijn diverse procesvoorstellen voorgeschreven die de interacties bevorderen tussen de toekomstige bewoners en de maatschappelijke organisaties in Breda. Daarmee heeft dit gebied de kans om de gezondste wijk van Nederland te worden.

Want het bouwen van de gezondste wijk beslaat slechts 40% van de werkzaamheden. De andere 60% zit in het goed organiseren en programmeren van de wijk. Dat is voor een groot deel de verantwoordelijkheid van de toekomstige bewoners en eigenaren van het gebied.

vernieuwende exploitatie voor Het Leidse Volkshuis

Opdrachtgever: Het Druckerfonds

Uitdaging

Volkshuizen zijn ooit voor arbeiders opgericht om elkaar te ontmoeten en zich te ontplooien. In 1897 kreeg ook Leiden er een: het Leidse Volkshuis. Het Druckerfonds – vernoemd naar mede-oprichter en politicus H.L. Drucker – heeft Jurgen van der Heijden (toen adviesbureau AT Osborne) om samen met Urban Matter onderzoek te doen naar de potentie van een toekomstbestendige invulling van het rijksmonumentale gebouw, die rijmen met de doelstellingen van het fonds.

Aanpak

Het gebouw was in de jaren negentig voor 1 gulden in eigendom overgedragen aan het gemeentelijke vastgoedbedrijf met het kettingbeding om het gebouw te allen tijde in te zetten conform de de doelstellingen van H.L. Drucker. In onze aanpak hebben we dus rekening te houden met twee belangrijke stakeholders. We kiezen ervoor om de doelstellingen van toen eigentijds te maken die ingaan op de huidige trends in gemeenschapszin, saamhorigheid en lokale eco-systemen. En daarnaast willen we de potentie van het gebouw volledig benutten met als doel om een gezonde vastgoedexploitatie na te streven.

Resultaat

Ons onderzoek leverde een zorgvuldig samengestelde longlist met potentiële gebruikers op, plus een inhoudelijk voorstel voor toekomstbestendige programmering van de plek. De optelsom leverde een value case op waarbij zowel de maatschappelijke als de financiële meerwaarde meetellen

Dit heeft er toe o.a. geleidt dat we voor de gemeente Leiden als eigenaar een soort pandvisie hebben geschetste en vroegtijdig – nog voor de leegstandsfase – het gesprek voeren over het toekomstbestendig maken van deze plek voor alle Leidenaren. Het doel van het Druckerfonds.

Gemengd Wonen concept

Opdrachtgever: HVO-Querido

Uitdaging

Zoveel mogelijk de regie krijgen over je eigen leven. Dat is wat HVO-Querido belooft aan de meest kwetsbare mensen in onze samenleving. Als organisatie wil zij nu ook zélf meer de regie krijgen over deze missie, o.a. door opvanglocaties in eigendom te nemen.  Om de mogelijkheden voor een locatie in Amsterdam Zuidoost in kaart te brengen, werd Urban Matter gevraagd een gebouwanalyse uit te voeren, om vanuit daar een ‘gemengd wonen’ concept te ontwikkelen.

Aanpak

Samen met bouwtechnisch bureau Kastanje hebben we de omgeving in kaart gebracht en de technische analyse uitgevoerd, op basis van een minimale behoefte van dertig wooneenheden.

Resultaat

Een markant woonconcept waarmee we de leefomgeving van HVO-Querido cliënten blenden met die van jongeren en starters. Daarmee hebben we HVO-Querido een helder inzicht gegeven in de kansen van het in eigen regie en eigendom te herontwikkelen en te beheren woningcomplex. Als aanvulling hebben we een business case opgeleverd voor de noodzakelijke transformatie van het gebouw, waarbij we onderscheid maakten in fasering en verduurzamingsambities (van middel tot hoog).

Exploitatie WijkHUB Sociio

Opdrachtgever: Egeria Real Estate Development

Uitdaging

Transformatie is geen toverwoord, het is een tovermethode. Bestaande, vaak gedateerde, gebouwen worden omgebouwd naar een onherkenbaar prachtige nieuwe bestemming. EGERIA Real Estate Development weet er alles van. Aan de Laan van NOI in De Haag staat een grootschalig kantoorgebouw op de transformatie nominatie, om er een mixed-use plek van te maken met 200 woningen. Urban Matter werd gevraagd om samen met TransforMEER de potentie te onderzoeken van de functieloze (veelal ondergrondse) verdiepingen, en hiervoor een concept (inclusief business case) uit te denken die het woonaanbod zouden kunnen ondersteunen.

Aanpak

Wij gaan op zoek naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van de ruimten die na herbestemming niet voor wonen zijn bestemd: begane grond en de verschillende ruimte onder de grond. Gekoppeld aan buurtonderzoek en een toets aan trends en ontwikkelingen leiden ons naar een concept dat de potentie in kaart brengt voor een andersoortig gebruik dan uitsluitend dienstverleners of retail.

Resultaat

We hebben EGERIA voorzien van drie oplossingsrichtingen met meerwaarde voor de ontwikkelaar, de toekomstige belegger, huurders én de omgeving van het gebouw. Dit concept noemen we Sociio en is ideaal voor dit type mixed-use gebouwen. Het verrijkt de verhuur van de woningen met een online community, een huismeester, een gedeelde huiskamer, sportfaciliteiten, een ruimte voor pakketafwikkeling, thuisbioscoop, een co-workers place en wijkfuncties. Dat noemen wij meerwaarde door méér waarden.

Het concept is omarmd door de ontwikkelaar en op dit moment (2022) worden de plannen voor transformatie van het kantoorgebouw uitgewerkt.  

Directie-bestuurder WOM Noordwest

Opdrachtgever:  Gemeente Utrecht

Uitdaging

De Amsterdamsestraatweg in Utrecht heeft al jaren de aandacht van de gemeente. Het is haar wens om meer te sturen op vastgoedgebruik. Ter verbetering van de economische vitaliteit en de sociaaleconomische ontwikkelingen is al in 2008 met woningcorporatie Mitros de Wijkontwikkelmaatschappij Noordwest (WOM) opgericht. Onze urbanisator Stef Weekers is gevraagd om de functie van statutair bestuurder te vervullen en de verantwoordelijkheid voor het sociaal en toekomstbestendig beheer van het vastgoedbezit op zich te nemen.

Aanpak

De werkwijze verraadt de betrokkenheid van Urban Matter: sociaal economische ontwikkelingen realiseren door samen te werken met lokale ondernemers en bewoners. Behalve vastgoedbeheer en projectontwikkeling zoeken we naar concepten die voor impact zorgen in de buurt, zoals een sociaal-economische broedplaats. Daarnaast gaan we samen met Inge Niks (vastgoedregisseur van de Amsterdamsestraatweg) de samenwerking stimuleren tussen private partijen en de gemeente.

Resultaat

Onze urbanisator Stef is al sinds 2009 betrokken bij WOM Noordwest. In de vele jaren tot nu heeft dat geleid tot meerdere mooie resultaten. Zoals het ‘wonen-boven-winkels’ en de realisatie van starterswoningen in leegstaande winkels. Maar ook het huurdersbestand van de Amsterdamsestraatweg is door inzet van de WOM diverser geworden. En door de bemiddeling tussen eigenaren en nieuwe ondernemers heeft de langste straat van Utrecht weer een frisser nieuw gezicht  gekregen.

Op dit moment gezet wordt er met de herinrichtingsplannen de volgende stap gezet om van de straat een nóg aantrekkelijker verblijfsgebied te maken. Hierbij zetten we in op nieuw ondernemerschap vanuit de wijk, met behulp van een wijkincubator en het stimuleren van buurtbedrijven.

Noordrand De Hoven

Opdrachtgever: bureau voor conceptuele zaken

Uitdaging

Het gebied Noordrand De Hoven wordt integraal ontwikkeld en zal een plek bieden aan woningbouw, glastuinbouw, agrarische bedrijven, recreatie, natuur en toerisme. Een belangrijk criterium is kwaliteitsverbetering, zowel landschappelijk als economische en sociaal. Daarnaast moet alles bij de identiteit van het dorp De Hoven aansluiting vinden.

Onze urbanisator Dieuwertje den Hartog is aangesteld voor ondersteuning bij het projectmanagement.

Aanpak

Het is een participatief proces dat zich kenmerkt door een aantal stevige grondslagen: gebiedsgericht i.p.v. sectoraal, samenspel i.p.v. krachtenspel, vertrek vanuit kansen i.p.v. problemen, en procesgericht i.p.v. op inhoud. Een basis die vervolgens wordt gehanteerd in de interviews met grondeigenaren, de themasessies met stakeholders van het gebied, bij de meedenkdagen met de buurt en de feedbacksessie.

Resultaat

Het resultaat voor dit ambitieuze ontwikkelingsproject is nog in wording. Maar de synthese tussen de bureaus Bugel Hajema, SmitsRinsma, en Bureau voor Conceptuele Zaken moet voor de gemeente Zutphen gaan leiden tot een masterplan dat bijdraagt aan de verbeterde kwaleit en voorzieningen in het gebied.

Dieuwertje is vanuit Urban Matter als concept manager betrokken bij Bureau voor Conceptuele Zaken, en in die hoedanigheid verantwoordelijk voor het projectdraaiboek.

Assistent-Programmamanagement Merwede lab

Opdrachtgever: merwede lab

Uitdaging

Utrecht is rijp voor een nieuwe duurzame stadswijk waar je de menselijke maat voelt: Merwede. Een groene en vrijwel autovrije wijk met maar liefst 6.000 woningen, die als ‘gezond stedelijk’ voorbeeld moet dienen voor de rest van Nederland. Om dit waar te maken heeft gemeente Utrecht i.s.m. de projectontwikkelaars het Merwede LAB opgezet, waar allerlei toepasbare innovaties onder de loep worden gehouden. Onze urbanisator Dieuwertje den Hartog is aangetrokken om programmamanager Mirjam Schmüll te ondersteunen. 

Aanpak

Het Merwede LAB werkt binnen vier thema’s: Energie, Circulair bouwen, Social design en Gezond stedelijk leven. De activiteiten richten zich op gebied, gebouw en materiaal. Het lab fungeert als een soort vliegwiel: via kennisontwikkeling en -overdracht, het verleggen van de lat, het ontwikkelen van innovatieve business modellen, en het faciliteren of uitvoeren van innovaties en experimenten wordt impact en waarde aan de wijk toegevoegd.

Dieuwertje coördineerde & organiseerde de innovatieparades en kennissessies, ondersteunde bij onderzoek en project, werkte samen met kennisinstellingen en deelde kennis op de LAB-thema’s.

Resultaat

Het Merwede LAB heeft verschillende onderzoeken en naslagwerken opgeleverd vanuit de thema’s.

Enkele doorbraken hierbij zijn:

•Een handreiking voor het inrichten van de Merwede Biotoop

•Een whitepaper over natuurinclusieve gevels

•Onderzoek en gebouwscans op sociale interactie met de Placemakers en een omgevingspsycholoog

•Samenwerking met het Louis Bolk Instituut voor een kansenoverzicht op gebied van Positieve Gezondheid

Masterplan voor een toekomstbestendig rijnsweerd

Opdrachtgever: Stichting kantorenpark rijnsweerd (SKR)

Uitdaging

In 2018 heeft de Stichting Kantorenpark Rijnsweerd (SKR) samen met de gemeente Utrecht een Ambitiedocument opgesteld voor de doorontwikkeling van het kantorenpark. Sindsdien zijn diverse initiatieven door partners opgepakt en uitgevoerd. De SKR wil nu, samen met de partners in het gebied, een Masterplan opstellen voor de doorontwikkeling naar een toekomstbestendig kantorenpark.

Adviesbureau Kragten en Urban Matter Concepts zijn door de SKR gevraagd om tot een gedragen, toekomstbestendig Masterplan voor de herontwikkeling van Rijnsweerd te komen. Met als belangrijkste uitgangspunt: Het creëren van draagvlak bij vastgoedeigenaren en gebruikers voor het Masterplan met een concreet Uitvoeringsprogramma. Waar Kragten voornamelijk verantwoordelijk is voor de inhoudelijke en visuele ontwikkeling van het masterplan, is Urban Matter aan zet om door middel van participatie het draagvlak te realiseren.

Aanpak

Vanwege het belang van draagvlak is gekozen voor een sterk participatieve aanpak. Voor de ontwikkeling van het masterplan en uitvoeringsprogramma ondernemen we de volgende stappen:

1. Startoverleg: scope en stakeholders

2. Behoeften in beeld: desk research, interviews met huurders, enquête onder gebruikers, workshops met eigenaren

3. Opstellen Masterplan (inclusief feedbackronde eigenaren)

4. Uitwerken Ontwikkelrichtingen

5. Opstellen Uitvoeringsprogramma: in gesprek over concrete projecten en kansrijke werkgroepen

Resultaat

Het resultaat is één verbindend plan, een gezamenlijke stip op de horizon: het Masterplan voor een bloeyend Rijnsweerd. Dit Masterplan schetst een toekomstbeeld waar de belangen van alle verschillende stakeholders in terugkomen. Het Masterplan biedt een dynamische en adaptieve strategie dankzij de drie ontwikkelrichtingen. De ontwikkelrichtingen kunnen worden gelezen als opeenvolgende stappen met elk een eigen karakter:

1. Stedelijke snelweg kantoorlocatie: Versterking van kernkwaliteiten en toevoegen van kwaliteit door laagdrempelige initiatieven.

2. Stedelijke overgangslocatie: Een bredere focus en betere verbindingen met de binnenstad en omliggende gebieden zorgen voor een mix van functies en doelgroepen.

3. Bloeyende locatie: Een park waar ook gewerkt kan worden. Een levendig gebied met ruimte voor sport, wonen, voetgangers en fietsers. Een plek waar kantoren verbonden zijn met de natuur, met elkaar en met de binnenstad.

In aanvulling op het Masterplan hebben we een Uitvoergingsprogramma opgesteld. Het Uitvoeringsprogramma biedt een overzicht van concrete projecten en organisatievormen die nodig zijn om tot het gewenste resultaat te komen. Strategische samenwerking is het uitgangspunt, met o.a. het vormen van kansrijke thema-werkgroepen. We adviseren om allereerst een ‘coalition of the willing’ op te richten om de aanwezige investeringsbereidheid te benutten en verder aan te wakkeren.

Morgen Mooier maken

Opdrachtgever: gemeente uTRECHT

Uitdaging

De binnenstad van Utrecht heeft in 2019 een grote transformatie ondergaan. Het winkelcentrum Hoog Catharijne werd gerenoveerd en opgeleverd. Waar voorheen zowel de historische binnenstad als Hoog Catharijne de ‘place to buy’ (een gebied gericht op consumptie) waren, is er sinds 2019 een duidelijk onderscheid. Hoog Catharijne is de plek voor ‘buy’ gebleven, terwijl de historische binnenstad die kwalificatie nu niet meer heeft. Hierdoor is er nu meer leegstand en ontbreekt het aan een identiteit.

De gemeente Utrecht heeft, in samenwerking met VCOC (Vereniging van Commercieel Onroerend Goed Eigenaren Utrecht Centrum) en CMU (Centrum Management Utrecht), de ambitie om voor de historische binnenstad een nieuwe identiteit te vinden. Hierbij wil de gemeente de focus van ‘place to buy’ verleggen naar ‘place to be’.

Hoe en wat de Utrechtse definitie van ‘place to be’ is, is een van de hoofdvragen waar Morgen Mooier Maken in samenwerking met Urban Matter Concepts aan werkt.

Aanpak:

Vanuit een strategisch adviserende rol helpen wij de gemeente Utrecht met de proces- en programmatische aanpak van MMM. Hiervoor ondernemen wij de volgende stappen:

• Adviseren en begeleiden van de proces- en programmatische aanpak vanuit de bestaande ambities naar concrete doelen.

• Borgen van MMM binnen de organisatie.

• Betere samenwerking smeden tussen gemeentelijke domeinen, ondernemers en bedrijfsleven.

• Opstellen van een gemeentelijke vastgoedstrategie voor de binnenstad.

• Deelname aan de City Deal Dynamische Binnensteden.

Resultaat

Work in progress